Caution non restituée : ce que dit la loi, et pourquoi la tentative de médiation n'est plus une option

Un déménagement, un état des lieux de sortie qui se passe mal, et deux mois plus tard : toujours pas de dépôt de garantie sur le compte. C'est l'un des litiges les plus fréquents entre locataires et propriétaires en France — et l'un de ceux où la loi encadre désormais très précisément le chemin à suivre avant d'aller devant un juge.

Ce que la loi impose au bailleur

Le délai de restitution du dépôt de garantie dépend d'un seul critère : l'état des lieux de sortie est-il identique à celui d'entrée ?

• 1 mois si aucune différence n'est constatée entre les deux états des lieux.

• 2 mois dès qu'un écart apparaît, même mineur - le temps pour le bailleur de chiffrer d'éventuelles réparations.

Passé ce délai, une pénalité s'applique de plein droit : 10 % du loyer mensuel par mois de retard, sans qu'il soit besoin de mise en demeure préalable (article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR).

Ce qui fait vraiment débat

Dans la grande majorité des dossiers, le désaccord ne porte pas sur le principe de la restitution, mais sur son montant : le bailleur retient une somme au titre de dégradations, le locataire conteste tout ou partie de cette retenue.

Un point mérite d'être rappelé, y compris à des bailleurs de bonne foi : la vétusté normale d'un logement - l'usure liée au temps et à un usage raisonnable - ne peut pas être imputée au locataire. La jurisprudence récente le confirme sans ambiguïté : c'est au propriétaire d'assumer cette usure, pas au locataire ni à sa caution. La distinction entre dégradation (facturable) et vétusté (non facturable) est souvent au cœur du désaccord, et elle demande une grille de lecture technique que les parties, seules, ont rarement.

L'obligation de tentative de médiation préalable : ce qui a changé

C'est le point le moins connu, et pourtant le plus déterminant sur la suite d'un litige de ce type.

Depuis la loi de programmation pour la justice de 2019, l'article 750-1 du Code de procédure civile impose une tentative de résolution amiable préalable — conciliation, médiation ou procédure participative — pour tout litige portant sur une somme inférieure ou égale à 5 000 €. Or c'est précisément le cas de la quasi-totalité des litiges de dépôt de garantie. Saisir directement le tribunal sans être passé par cette étape expose à une chose simple : l'irrecevabilité de la demande. Le juge ne regarde même pas le fond du dossier.

Cette obligation s'est encore renforcée récemment. Depuis le 1ᵉʳ septembre 2025, refuser sans motif légitime de participer à une réunion d'information sur la médiation peut désormais entraîner une amende civile pouvant aller jusqu'à 10 000 €. Au delà du plafond des 5000€, le juge peut imposer aux parties de se rendre à une réunion d’information à la médiation. Cette dernière, rallongeant les délais de procédure, justifie d’autant plus de recourir volontairement à la tentative de médiation préalable obligatoire.

Concrètement, pour un locataire ou un bailleur qui veut faire valoir ses droits sur une caution non restituée, la question n'est plus "dois-je passer par la médiation ?" mais "avec qui, et en combien de temps ?".

Pourquoi passer par noo plutôt que patienter

Certaines commissions départementales de conciliation (CDC) traitent déjà ce type de litige, gratuitement - mais avec un délai moyen de 2 à 4 mois pour une simple réunion, quand une procédure judiciaire classique s'étale, elle, sur 6 à 12 mois.

noo répond à l'obligation légale de tentative de médiation préalable avec un objectif clair : une résolution amiable en 21 jours, avec un médiateur certifié qui maîtrise précisément ce type de dossier - état des lieux, grille de vétusté, calcul des pénalités de retard. Une seule chose à préparer : l'état des lieux d'entrée et de sortie, les échanges avec l'autre partie, et les justificatifs de retenue le cas échéant.

Vous attendez la restitution de votre caution, ou vous contestez une demande de retenue ? Ouvrez une médiation avec noo - c'est souvent la voie la plus rapide, et depuis peu, c'est aussi celle que la loi attend de vous en premier.